上个世纪五十年代,兰州百废待兴,城市规划刚刚起步。当时,规划大师任震英和苏联专家站在皋兰山顶的三台阁上,当即划定了城市的中轴线(兰山三台阁-皋兰路-中心广场-邓家花园),中心广场就是现在的东方红广场,这是兰州最早规划的中心。

近几年,无论是地产商的广告里,还是城市规划的定位中,“中心”一直都是个高频词汇。
这有两个原因:
第一,为了迎合市场需求,以大量的市场调研数据做分析,通过多次与乙方公司头脑风暴后,地产商最后得出一个结论,兰州人,就认中心。
第二,国外多中心的战略已实施超过了半个世纪,一线大都市多中心化的势头非常猛烈,随着人口的聚集,政府的立场也很明确,兰州,不能只有一个中心。
在中心概念被媒体强力推广输出之后,当前形成的一种现象是,兰州到处都是中心,大到还在开发中的区域,小到一个只有几栋楼的项目。
如何判定城市的中心?
目前,衡量一个城市的中心,有一个特别重要的参考因素——区域内人群聚集的程度。可以说,在城市的各个板块中,人流量最集中、人口密度最大的那一个,就是中心。
兰州现有的中心是哪里?
可以通过一个简单的方法快速圈定城市的中心范围,打开城市热力地图,颜色最深的地方就是人群最集中的区域,这里基本就是城市的中心。

通过兰州的城市热力地图能明显看到,人群聚集度最高的区域在城关区的中心片区(西关-东方红广场),这个热度不断向西蔓延,七里河的西站就是分水岭。
当然,从热力图得到的结果只是基于大数据的表现,我们要从本质上弄清楚这些区域为何能够成为中心?
还是以最基本的人群这个参数做分析,当前兰州的城市人群我们可以分为三类:
1、城市区域内部常住人群——住宅小区、本土居民区
2、城市内部定向流动人群——各大写字楼、政企单位、学校、商圈步行街、医院等公共场所
3、异地不定向的流动人群——酒店、地标景点、交通枢纽站(地铁站、火车站、高铁站、长途车站)
在这三类人群对应的场景中,有些对人群聚集效应能级比较低,我们做筛选之后,真正能够持续产生人群聚集效应的场景有四个:
写字楼办公区、商圈步行街、交通枢纽站、高密度常住人群区。
在这个标准之下,西站能加入中心阵营其实并不难理解,西站本身就是兰州最早的大商圈之一,拥有一定的商业基础(西太华、建兰路步行街、万辉广场等),再加上近几年兰州中心、中天健广场这样的综合体投入运营之后,不仅有商业人群的定向导入,还有企业入驻带来的人群聚集。
而相比于西站,城关中心片区其实更具成为中心的资格,这片区域是现在兰州的中心中权重最高的一个。
第一,城关中心片区具有极强的聚集人群的能力。

兰州现有商圈分布制图©指兰针
●从兰州现有大商圈的分布来看,90%的商圈都分布在城关区。
●兰州公交线路在西关十字站的交织点极为密集,再加上兰州站、汽车东站、客运中心等大型交通枢纽站的分布,能够促使不定向人群向区域强力聚合。
●兰州之前的老写字楼基本都在城关区,并且还有万达广场、名城广场、红星财富中心等新建的大体量写字楼已投入使用。
●通过兰州统计局的最新数据来看,城关区在人口密度这一项数据上占据了绝对的优势。

第二,有历史的沉淀和极高的中心认可度。
改革开放之后兰州就繁华了一个城关区,就如很多大城市的中心一样,那个能够长久占据城市中心地位的区域,往往是因为有了好多年的文化底蕴才会比郊区发展好,当我们提到中山桥、东方红广场、兰州大学、盘旋路、兰州饭店,人人心中定位都知道在哪里。
第三,城关中心规划具有极高的功能复合性。
●政务中心:省政府、市委、市政府
●休闲中心:东方红广场
●商业中心:西关、东方红广场、南关、铁路局、东部市场
●交通中心:火车站、汽车东站、客运中心
除此之外,区域内还有大量的企事业单位,直到现在,在政府的规划中,依然是这样描述城关中心片区的:兰州城市重要的政治、经济、文化、科研及服务中心。
总体来说,兰州现有的中心就是城关的中心片区以及七里河的西站,当然,随着新区域不断被开发,城市的版图不断扩大,未来兰州还会有更多的中心出现。
兰州未来的新中心可能会在哪里?
从规划上来看,CBD概念近年来政府强力推进的就两个——东岗、安宁迎门滩,而在新开发的区域中,中心定位最强、热度最高的当属三滩和西客站。
西客站-三滩规划定位:
崔家大滩、马滩作为安宁—七里河中心区的重要组成部分,区域打造文化、体育、娱乐、商业中心。迎门滩将建设为兰西城市群标志性商务商业中心区;甘肃创新发展示范区;兰州城市新中心。
西客站规划定位:
以商务、办公、商业、居住等功能为主,是城市新的综合服务中心;是兰州市中心城区公共服务体系的市级副中心;可依托西客站门户优势,发展现代商务、办公、商贸等职能,形成市级副中心,实现兰州城市由单中心城市向多中心城市的转变。
东岗CBD规划定位:
以引领城市东部区域发展为目标,满足现代新城的城市化发展需求为抓手,以“复合生态之城,体验文化之都”为定位,以高品质商业集群缔造城市形象,以品质文化生态住区为辅助,打造成为兰州东门户形象展示区,突显兰州市山水城市风貌的现代化城区。
再回到人群聚集度这个最重要的标准来看:
西客站-三滩区域:整个马滩几乎都是配有大占比商业的综合体,西客站范围内兰石豪布斯卡、中海南广场项目(铂悦府、铂悦花园)、国际旅游港中央首府等大型综合体正在开发,除此之外,还有已开街的兰州老街和正在建设的兰州万达城等文旅项目。
居住人群与商业配套的大量新增再加上西客站这个大型交通枢纽站,在人群聚集这个维度上,无疑是提供了西客站-三滩区域成为新中心的充分条件。
东岗区域:单兰州金融府、轨道·城市曙光、华鼎中央都会三个项目规划的商业面积总和就超过55万方,还有东岗CBD范围内的华润置地兰州二十四城配建有万象商业、大剧院、双子塔写字楼等大商业,再加上东岗CBD的远景发展备用地,整个大区域未来的商业将至少在110万方以上。
这样的商业体量,完全能够撑起一个新的商业中心,同时即将搬迁到东岗的汽车东站以及东岗地铁始发站交通枢纽,也都将为东岗成为新中心提供人群聚集的有力支撑。
前瞻高端的规划再加上必要的人群聚合的能力,使得除了强势的城关中心片区之外,向西和向东有了两个闪光点,西客站-三滩与东岗就是未来兰州新中心的候选人。
兰州多中心化是必然趋势,诸多新区域也开始朝着城市中心的目标挺进,但在未来几年,兰州能量最大的中心都会是在城关,短期内城市中心权重排名变化的可能性不大,原因有两点:
第一,城关以时间抢占了周期的优势。
多中心城市其实是外国思维,最早来自于欧美。现在越来越多的城市开始走向多中心化,其根本原因是——人口的增长和聚集。
2019年年初,中国社会科学院人口与劳动经济研究所发布的《中国人口与劳动问题报告》预测,中国人口将在2029年达到峰值14.42亿,从2030年开始进入持续的负增长,2050年减少到13.64亿,2065年减少到12.48亿,即缩减到1996年的规模。
制图©指兰针
分析近四十年兰州人口的数据,我们看到兰州的人口增长一直比较平缓。这些年,兰州的城市吸引力无疑是在下降的,所以接下来几年人口猛增的概率也是比较小的。
关于人口,兰州还未达到一个峰值,但却已经错过了极速增长最好的机会。这就注定外来人口导入缓慢,区域发展主要还是靠本地人,而兰州本地人对城关的认可和依赖性还是很强的,没有人口增长这个强催化剂,未来新中心成型的周期可能会被无限拉长。
第二,城关中心区域拥有二次崛起的机会。
目前城关中心片区发展后劲不足,最大的原因来自于新增大项目比较少,区域配套偏陈旧。新项目难落地的主要原因是拆迁难度大,这几年大量的开发商更愿意到新区域拿熟地,主要是为了避开高成本的拆迁。
而这种局面未来可能会改变,兰州市中心区域与新开发区域的房价差现在最多也就2.5倍左右(还不够大),以后等到差价足够大,大到可以覆盖拆迁熟化的成本,大量的土地就会被释放,区域就会迎来二次崛起的机会。
同时城关中心区域内部也在更新,比如未来有一天,广场一修,万象城一开,说不定东方红这个中心又变得强势起来了。
关于兰州的新中心,相信未来几年一定还是热门的话题,而关于中心,有一个标准放在全国几乎毫无争议:城市首两条地铁交汇处,就是城市的中心。
兰州地铁1、2号线走向制图©指兰针
通过这个方法,我们很轻松的勾出了范围,圈定了两个交织点,一个是中心区的东方红广场,一个是东岗的五里铺。